德國樓市調控的核心思想就是反對住宅空置,反對房產炒作!

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德國一向是歐洲(世界上)中國炒樓團甚少踏足之地。原因?德國作為一個以保障居民住房為房地產政策核心出發的高福利國家,其調控的核心思想就是反對住宅空置,反對房產炒作。

德國憲法明確規定「德國是一個高福利國家」,與醫療、教育一樣,保障居民住房也是政府的重要目標之一。因此,各級政府從來不會通過抬高地價和樓價去增加政府的房租或稅收收入;也沒有任何一個地區的「支柱產業」是房地產。德國是如何做到擁有強勁經濟實力,但又保持合理樓價? 我們一起來看看!

雖然是土地私有制,但是德國政府為了規範建築商的利潤,嚴謹控制開發,大量興建社會住宅,用以控制樓價。而且用發達的交通運輸網絡平衡城鄉差距,城鄉同時開發,供給量源源不絕,不會出現像香港的超級黃金地段」。租市方面,由於德國的住宅擁有率出奇地僅達 52.5%(只比香港高出 1.5%),政府非常重視要保障租客權益。限制租金漲幅,租金不得任意調漲,例如:租金不得高於同地區租金的20%,同一房客租金調漲不得超過10%,讓租客可以安心租屋。

德國法律規定,如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%,即為「超高房價」,構成違法行為。購房者可以向法院起訴,如果房價沒有降到合理範圍之內, 出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過「合理房價」的50%,則為「房價暴利」,便觸犯了《刑法》,構成犯罪,可以判處3年徒刑。

有如此嚴格的法例加上政府落實徹底執行,不讓個人或企業在房地產謀取暴利,令樓宇市場健康運作、長遠穩定價格。

以同樣位於市中心的兩房公寓(約650呎)比較,德國柏林的樓價是瑞士首都伯恩的一半,租金也是便宜一半;西班牙的租金約是德國的1.5倍,房價約是德國的3倍。德國雖然經濟實力強,房價卻是合理,甚至稱得上低。不要以為只是偏僻地區,就連柏林市中心的兩房單位都有低於20萬歐元,與香港當然不用比,就算相比台北市房價也低很多,而且居住質素更好。

城市的社區住宅大部份是大規模開發,有良好的規劃,社區中心幼稚園兒童遊戲場公共設施綠地、等等。不只排屋整齊,而且有足夠的管理費去好好長期維護綠地,塑造上等居住品質。就算家中內部空間不大,沒關係,外面的環境整潔美觀,住起來人都較開心。大部份德國單位(包括公共房屋)都有陽台,他們也習慣天氣好就在陽台上就餐,享受陽光及戶外景觀。當然,在歐洲住在有鄉郊有庭院的房子是一件賞心樂事,採光通風空氣綠化程度比城市好很多,也不一定要很大很豪華的獨立屋;但無論房子多麽不起眼,都一定要擠出空地來當庭院。德國每個家庭的庭院都豐富得像公園的花圃,夏天陽光好的時候,還可能看見穿比基尼的德國人在自家花園曬太陽用餐!

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